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ホームインスペクションで中古住宅の何が分かる? [中古住宅]

素人がココまで判断できる?

さて、「ホームインスペクターのお仕事」のつづき。
ホームインスペクターは中古住宅に対する、
「あと何年くらい住めるの?」
「買ったあといつ頃、どこに、いくらくらいのお金がかかるのか?」

といった疑問に答えてくれる専門家。

では、具体的にどんなことをしてくれるのか?

まずは
プロだから分かる中古住宅の劣化部位例

その修繕費用の目安

をご紹介します。

[建物の傾斜]
家の傾斜を正確に確認するためには専用の機材が必要。
また建物の構造が理解できていないと、
確認された部位がどういう状態かという判断が出来ない。

たとえば木造住宅の場合、
「廊下だけ傾いている」など1階床の一部傾斜であれば、
比較的簡単に修繕でき、その後も問題ないことが多い。
しかし全体の床が傾いており、
家そのものが傾斜している場合(不同沈下など)は、
建物を持ち上げるなど大規模な修繕が必要になる。

◎床の傾斜の修繕方法と費用の目安
・1階床の一部傾斜
修繕方法:床下補強などの修繕。
費用:軽微なもので10万円くらい。
放置した場合:特に問題なし。

・建物全体の傾き
修繕方法:ジャッキアップして杭を入れるなど。
費用:一件400万円~。
放置した場合:雨漏りや建物の耐久性低下の原因に。

①不同沈下.jpg
↑不同沈下による基礎の亀裂(提供:さくら事務所)
画像左側が下がり、右側が上がっていることで不同沈下が原因の亀裂と判断できる。

その他、住宅診断によって分かることの例
・継続していると思われる雨漏りの形跡(微細な形跡は除く)
・著しい施工不良と思われる箇所の有無
・構造耐力上主要な部分の著しい損傷・腐食・変形の有無
・屋内給排水管の著しい劣化、漏水やその形跡
・詳細な調査を行うことが望ましいと判断できる箇所 
・早期に補修が必要な箇所

一般的に診断後は結果報告書が提出される。
そのボリュームは物件の状態にもよるがA4で30~40ページ程度。

では気になる費用は?




  
●ホームインスペクション費用の目安(例:さくら事務所)

中古住宅のホームインスペクションは、
売主がまだ住んでいる場合も多々あるので、
状況に応じた複数の調査内容が設定されているのが一般的。

目視コース5.5(5.5万円+税)
基本は目視だが水平や垂直を計るレーザーなどの機材は使用。
1名で床下と小屋裏は点検口などからみえる範囲を確認。

・目視コース12(12万円+税)
基本は目視だが水平や垂直を計るレーザーなどの機材は使用。
基本2名で床下と小屋裏は浸入できるところまで入って確認。

・目視コース12+機材コース(20万円+税)
 
 目視コース12に加え、サーモグラフィカメラなど建物を傷つけることなく検査できる機器を使用して確認。

⑦サーモグラフィー2.jpg
↑サーモグラフィカメラよる映像(提供:さくら事務所)
温度の分布が分かるサーモグラフィカメラを使うことで、
「雨漏りの可能性」「タイルなど外壁材の浮き」「断熱材の有無」「筋かいの有無」
などが分かる

ざっくりホームインスペクションの仕事を解説するとこんなところ。
いかがだろう?
「中古住宅を買うなら住宅診断しなきゃ」
と感じた人も多いと思う。

しかし同時に
「『住宅診断したい』って売主に伝えたら断られるのでは?」
と思う人が大半なのではないだろうか?

そこをNPO法人日本ホームインスペクターズ協会↓
http://www.jshi.org/
に聞くと、

「最初はイヤがる売主さんも確かにいます。
でも
・ 売った後「こんなに壊れているなんて!」とトラブルになりたくありませんよね?
・ アラ探しではなく、”買った後のリフォーム費用の目安”が知りたいだけです
といった説明をすればほとんど受け入れてくれます。
今まで最終的に断られた例はありません」

とのこと。

やはり中古住宅を買うなら、
ホームインスペクションを検討しようと思う。
(ちなみにこの記事はギャラをもらって書いているわけではありません[わーい(嬉しい顔)]





10万円以下でレーシック手術を受けてきました!
その様子はこちら↓
http://menchi-yo.blog.so-net.ne.jp/2010-01-18

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タグ:中古住宅
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1000万円以上もお得!? 程度のよい中古住宅を買うには [中古住宅]

買ってからお金がかかる中古住宅を見抜くには?

新築住宅が年々売れなくなっている一方で、
中古市場は活況を呈しているらしい。
(財)東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、
首都圏における2009年度の中古住宅成約件数は前年比14.7%アップ! 
新築注文住宅(全国)の約11%ダウンと比較するといかに売れているかが分かる。

そこで考えた。
「今まで注文住宅一辺倒だったが、中古もありなのか?」

ハウスメーカーで、ある程度自由設計で家を建てれば坪単価は約70万円。
70万円×35坪=2450万円

一方で築20~25年の中古住宅なら建物はほぼゼロ円。
とはいえ全面的リフォームを坪単価30万円でするとして、
30万円×35坪=1050万円
新築との差額は
2450万円-1050万円=
1400万円![ぴかぴか(新しい)]

なんとカイエン(ポルシェ)とTTクーペ(アウディ)が両方買えるうえに、
夫婦でモルディブへ5回も行けるのだ。
こりゃー中古を検討してもいいかも。

でもいくらリフォームするからといって、
構造躯体までボロボロの家を買いたくない。

内外装はシンプル&モダンでキメまくっても、
柱がシロアリでボロボロ&地盤沈下で建物傾き
では困る。

そこで注目なのがホームインスペクション(住宅診断)だ。
ホームインスペクションとは、
住宅の専門家(ホームインスペクター)が、
第三者的な立場から住宅の診断を有料で行うもの。

「あと何年くらい住めるの?」
「買ったあといつ頃、どこに、いくらくらいのお金がかかるのか?」
といったことはもちろん、
「リフォームするならこの部分を優先的に」
といったアドバイスもくれる。

実は先日、
NPO法人日本ホームインスペクターズ協会
http://www.jshi.org/
へ取材する機会があった。
その際
・ 素人が見る目と専門家の目ではどのような違いがあるのか
・ 劣化や欠陥が見つかった場合の修繕費の目安
・ 診断費用の目安(実はこれが知りたかった)
を聞くことができた。
排水口2.jpg
↑2階バルコニー裏。ちょっとした亀裂からインスペクターはシロアリの存在を発見。
素人じゃまず見つけられない。
(画像提供:さくら事務所
http://www.sakurajimusyo.com/

大変詳しく教えてくれたのでここで紹介したいと思う。

ということで続きは次回!
(引っぱってすいません。結構長くなりそうなのです)


10万円以下でレーシック手術を受けてきました!
その様子はこちら↓
http://menchi-yo.blog.so-net.ne.jp/2010-01-18

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