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家を建てるなら売却価格にもこだわりたい。 住宅診断の現場を取材! [ホームインスペクション]

状態の良し悪しで20年後に1000万円以上の差が!?

ご無沙汰しております。
最近IKEA家具を組み立てたり、
耐震補強の専門家の取材に行ったりで、
全然ブログを書けませんでした。
すいません。
(でも、仕事が続くのはうれしぃ~。関係者各位の方々ありがとうございます!)

さてそんな中のある日曜日、
日本ホームインスペクターズ協会(JSHI)↓
http://www.jshi.org/
「住宅診断の実演・解説イベント」に行ってきた。

同協会は、
「住宅購入者が安心して購入できるよう、
住宅の診断ができる専門家を育成し、
住宅流通市場の透明化・活性化を促進させる」
ために設立された組織。

つまり買おうとする中古住宅の、
「欠陥住宅ではないか」「買ったあと、いつごろ、どこに、いくらくらいのお金がかかるのか」「あと何年くらいもつのか」
といった不安を解決してくれる技術者集団というわけだ。

インスペクターになるには特別な資格等は必要ないが、
実際には一級建築士や木造耐震診断士なども多いとのこと。

このような専門家から
家の傷みやすい場所と対処法
を聞いておけば、
これから建てる家も将来高値で売れる仕様にできるはずだ。

実演では築14年のツーバイフォー住宅におじゃまし、
ベテランインスペクターから、
「家の壊れやすい部分」
「その部分の見方」
などを教わった。

1.JPG
↑こんな機材を使う。

2.JPG
↑壁にレーザー光線(画像中央)を当て部屋の傾き調査。
1mmの誤差でも判別できる。

3.JPG

上の画像はキッチン上の天窓。
キッチンは床や壁などの汚れや水漏れを気にする人が多い。
しかし、意外な盲点が天井。
調理時の熱で結露を起こすからだ。
画像では木製の窓枠に結露によるシミが出来ていた。
この部分から腐り始める危険性がある。
窓や壁の断熱性がいかに重要かが分かった。

このような
「素人でも簡単にチャックできるが、
意外に気づかない傷みやすい場所」
を数多く見ることができた。

*具体的に知りたい?
では近々にどこかの雑誌など媒体でご紹介します[手(チョキ)]

実演終了後は、
協会理事長の長嶋氏が、
日本の中古住宅市場の現状と今後の予測を解説。

4.JPG

日本の
中古住宅売買件数は年間約40万戸。
新築の2分の1程度だ。
一方、イギリスは新築の10倍、アメリカは3倍。
圧倒的な差だ。

大きな理由の一つに政府の経済政策があった。
「住宅建設法」によって経済効果の高い新築住宅の購入に対し、
税制やローン金利の優遇などを行ってきた。
しかし世は少子高齢化へ。
その結果、家が余る状態に。

2008年の空家率は約13%。
2040年には43%になると予想されている。

「こりゃーもったいない」
しかも平均寿命約30年と短命な日本の住宅は、
「産廃などが大量に発生し資源の無駄」
そして、
「住宅より日常生活にお金をかけた方が楽しいし、
景気もよくなるんじゃない」
「断熱性の高い家は光熱費がかからないから環境にも、
お財布にもやさしいよね」
ということで2006年6月から住生活基本法が施行。

中古住宅市場の活性化

住宅の高性能化(長期優良住宅)
を国が促進することになった。

従来、日本の中古住宅は
・ 築年数

・ 駅からの距離
だけでほぼ値段が決まってきた。

そのためいくらオーナーが
「こんなにこだわった家なのにーーー![ちっ(怒った顔)]
と叫んでもこだわっていない家と売却価格はそう変わらない。

事例はこちら↓。我が積水ハウスを査定しました。
http://menchi-da.blog.so-net.ne.jp/2009-03-18

しかも築20年で大体の家は査定0ゼロになる。
2000万で建てた家の価値が1年に100万ずつ減る計算だ。
「老後は家を売って駅前のマンションに」
と思っても買うことができない[がく~(落胆した顔)]

中古住宅を買うほうも値段に住宅の程度が反映されていないので、
相場価格で購入したのに「入居後に修繕の連続」ということもありうる

まさにロシアンルーレット状態だ。

そこで注目したいのがホームインスペクション。
専門家が第三者の目で程度を診断しその結果は、
販売価格が適正なのか、の判断材料に用いることができる。
アメリカでは中古住宅購入者の8割前後も利用している方法だ。
政府もインスペクションの普及活動をバックアップしている。
今後はインスペクターの利用が当たり前になり、
劣化が少なく、丈夫な家は高く評価され、高値で売ることができるようになるだろう。

欧米では築20年以上でも家の状態や街並みが良ければ、
新築価格の8割程度で売却できるらしい。
2000万円で建てた家が1600万円。
一方で状態その他が悪ければ0円。
びっくり仰天の差。
日本もいずれはこのようになるはずだ。
*家が1600万円、土地が2000万円で売れれば、3000万で駅前2LDKのマンションを購入し、余ったお金で小ベンツとホームシアターが買え、さらに夫婦で海外旅行に行ける。絶頂満足の未来予想図だ。
(田舎に土地100坪&家庭菜園で自給自足でもいい)

そういえば耐震診断を専門とする一級建築士の方が言っていた。
「建築基準法をギリギリ満たす耐震性能1の基準は、
”震度6でも倒壊しない”だけです。
命は助かりますがその後、住めるかどうか分かりません。
耐震性能3であれば多少外壁や部屋の壁紙に亀裂が入るでしょうが、住み続けることはできるでしょう」

ますます、今度家を建てるなら性能にこだわりたい、
そう思わせてくれた取材でした。

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家は10年後にここが壊れる! 日本ホームインスペクターズ協会セミナー [ホームインスペクション]

やはり水周りに注意!

先日、ホームインスペクション(住宅診断)のパイオニア、
長嶋氏(さくら事務所)↓が理事長を務める
http://www.sakurajimusyo.com/

「NPO法人日本ホームインスペクターズ協会」のメディアセミナーに参加してきた。
http://www.jshi.org/

当日は、「日経BP社」だの「プレジデント社」だの有名メディアの方々が多数参加。
長嶋氏.jpg
長嶋氏。デジカメ故障のため携帯で撮影。盗撮画像のようになってしまった……。

「ホームインスペクターとはなんぞや?」だけでなく、
国交省の方から
「今後の住宅市場のあるべき姿」
などを聞いた。

中でも注目を集めていたのが
「築10年で劣化しやすい住宅部位ランキング」
だった。

実際に現場で撮影した画像を見ながら、
家というものは、
・ どこが
・ どんな風に
・ どれぐらいの期間で
・ どんな理由で
劣化していくのかを解説。

これから家を建てる人は大至急、見聞きすべき内容だった。

「では、詳細は」
と行きたいけど、今日はここまででご勘弁を。
実は、今月中に本を一冊書かなくてはならないのです。
あと、雑誌の企画で「ローコスト住宅は何で安いの?」記事も。
若干「アウアウゥゥ[あせあせ(飛び散る汗)]」状態です。

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