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後悔しない土地の探し方 [理想の土地探し]

土地探しの疑問・不安に答える

3
カ月以上ブログを更新できずにいました。ずっと書籍関係の仕事が立て込んでおりまして・・・・・・。

書籍の内容は、アパート経営など不動産投資に関することがほとんど。
もう78冊お手伝いしているので、手前味噌ですが結構くわしくなった。

とはいえ、もっとも得意とするのは注文住宅。
こちらもWebを中心に執筆を続けている。

注文住宅関連で最近執筆依頼が多いネタは
「土地探し」

・土地を買って家を建てようと思っているけど、最初に何をすればいいか分からない

・住みやすい土地の条件は?

・土地探しで失敗しがちな点は?

といった疑問を持つ人は多いようだ。

実は、筆者は自宅を建てたときはもちろん、ある理由で現在も土地探しをしている。
そこで筆者自身が経験から学んだ、後悔しない土地の探し方を書きたいと思う。


販売図面の駅徒歩時間は信用しない

不動産会社やハウスメーカーへ土地探しを依頼すると、
候補地の販売図面を渡される。
販売価格や面積、駅からの徒歩時間などが書かれた1枚のシートだ。
ここに記載されている駅までの徒歩時間は、
単純に80m/分で算出されたものだ。
途中の坂道や信号の待ち時間などは考慮されていない。
したがって必ず自分の足で歩いて時間を計測することをお勧めする。
この際、昼と夜というように通勤と同じ時間帯の複数回歩いてみるのがベターだ。
時間帯によって交通量や踏切、信号などの待ち時間が変化する。
また、女性は夜間の街灯の有無を気になるだろう。


「スーパーの値づけにも納得できるのか?」もチェック

そのほかにもチェックした項目には次のようなものがある

・隣地との高低差
3.11以降、液状化のしやすさなど地盤の強さは誰でも気にするだろう。
しかし、個々の土地の高低差にも注目したい。
自分の方が低い場合、風通しや日当りが悪くなるだけではなく、
雨水がたまることも考えられる。
実際に拙宅の近くに、このような土地があり年に
12回雨水が流れ込んで20㎝くらいの深さになっている。
とはいえ、多少低くても水はけがよければたまらないケースもある。
気になるなら隣近所へ豪雨時にどうなるか聞けばいいだろう。

*ちなみに隣近所の意見は非常に参考になる。
20~30分うろうろしていれば一人ぐらい出てくるはず。
将来のご近所さんになるかもしれないので、
モジモジせずに明るく元気に「この土地の購入を考えているんですが」と話しかけるべき!

・土地の形状
土地の形状は、正方形に近いほど人気があり、当然価格は高くなる。
しかし、正方形=価値が高いとは限らない。
たとえば旗竿地は、道路に面していないので静かでプライバシーを保ちやすい。なにより価格が相場よりも安くなるというメリットがある。
だたし、変形地ゆえに理想の間取りの家が建てられないケースもあるので、
購入を決める前にハウスメーカーや工務店へ設計のラフプランを依頼すべきだろう。


旗竿地.jpg

・スーパー、コンビニなど商業施設
土地からの距離だけでなく、営業時間、駐輪・駐車場の有無などを確認。
また、ぜひ品揃えとその値づけもチェックしたい。
スーパーの品揃えには得意・不得意がある。
「刺身が新鮮でおいしい」、「野菜がいつも割高」といったことだ。
拙宅の場合、徒歩で行けるスーパーは、
いつ行っても和牛の品揃えが少なく、仕方なく隣の駅までクルマで買いに行っている。
食は毎日にかかわること。重要なチェック項目ではないだろうか。

・金融機関、病院、交番などの公共施設
距離、営業時間、営業日、診療科の種類などを確認。
ペットを飼う予定があれば動物病院の有無もチェック。
同時にネットなどで評判も確認したい。
拙宅の近くには
1軒しかなくいつも激混み。
それにもかかわらず、診察はブレブレ。
一生懸命やっているのだが、病名を絞り込めずに完治しない、または時間がかかるのだ。
そのため筆者はクルマ
1時間かかる動物病院まで行っている。
10歳の大型犬の親としては、かなり重労働。

・幼稚園、小中学校など教育施設
距離、通学路の交通量は歩いてチェック。
そのほか交通手段(通園バスなど)、費用、入園・入学の難易度、評判といった情報はインターネットなどで調べる。

・周辺の雰囲気
競輪・競馬場などが近くにあると休日の雰囲気がガラっと変わる。
また、商業ビルの近くもテナントの内容によっては避けたい。

キッチンから.jpg

拙宅の土地選びの決め手をなったのは、このリビングからの借景。
土地探しは広さなどのスペックと同時に「ここに住んだらどんな気持ちでいられるか」
といった+αの要素も非常に重要

土地・建物の諸費用もしっかり予算に入れる

ここまで土地の見方を書いてきた。
しかし、いくら気に入った土地でも、予算に合わなければ手に入れることはできない。
実は、はじめて土地購入を検討する人で、もっとも失敗しがちなのが予算オーバーだ。
筆者も「これこそ探していた土地。しかも予算内なんて!」と狂喜乱舞したことが何度もあった。
土地の販売図面の価格と勝手に想定した建物の坪単価から予算内と判断してしまうのだ。
しかし、そのたびに諸費用という壁にぶち当たった。

では、その壁を乗り越える方法は?
くわしくはこちらで確認してほしい↓
HOME'S PRESS「意外と多い土地購入の失敗例」




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「地盤改良費用は土地の売り主が負担すべき」の判決! [理想の土地探し]

「地盤改良費用として100万円は見ておいてください」

拙宅建築の検討時、多くのハウスメーカーから言われた言葉だ。
「地盤が強いか、弱いか分からない土地なんか買えるか!」

しかしある不動産業者が、
「地盤調査は土地を購入してから買主が行うのが一般的です」と教えてくれた。

<なんてことだ。故障しているかどうか分からないクルマを購入して、
点検費用も修理費も買主が支払うのが常識というのか!?>
あまりの理不尽さに当時はびっくらこいたもんだ。

日経の建築・不動産総合サイト『ケンプラッツ』↓に
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/
「売り主に地盤改良費用支払いの判決」
という記事が掲載されていた。

今年1月20日に名古屋高等裁判所が下し、
確定した内容はこうだ。

「軟弱な地盤であることを知らされずに土地を買わされ、
多額の地盤改良費用を支払うことを強いられた」

注文住宅を建築するため愛知県のあるニュータウン分譲地を購入した買い主が、
売り主の県住宅供給公社を相手に提訴した。

請求額は252万円
買い主が土地購入後に木造2階建てを建築した際、地盤改良工事に支払った金額だ。

問題の土地は切り土・盛り土で造成されており、
着工前のスウェーデン式サウンディング調査で、
広範囲において軟弱層が確認された。

一審で買い主は、
「売り主には軟弱地盤について説明義務と瑕疵担保責任がある」と主張。
一方で公社は
「販売時のパンフレットには『造成地のため地盤調査後、地盤改良が必要になる場合があります』と記している」と反論した。
結果、一審では公社の主張を採用した。

だが二審で一転。
「買い主がパンフレットの注意事項を読み聞かされたか、あるいはこの記載に気づかなかったかどうかは必ずしも重要ではない。問題はこの記載内容があいまいなことである」
という判断で買い主の勝訴となった。

「あいまい」の具体的な理由としては、
・ 地盤改良の必要性が高いことをうかがわせる記載ではない。
・ 契約では、地盤調査・改良の義務付け、買い主側の瑕疵担保責任の放棄、
  改良工事費分の宅地価格の減額などをしていない。
・ 売り主の愛知県住宅供給公社は、民間から厚い信頼を受けている。
があげられた。

この二審判決を受けて公社は上告を断念。
判決が確定し、改良費用と裁判費用の全額が公社負担となった。

[exclamation&question]

[耳]

[目]

[ふらふら]

[わーい(嬉しい顔)]

なんと清々しい結果でしょう。
だって同じ分譲地内で
「隣は土地改良費ゼロ」
「ウチは200万円」
     ↓
「でも坪単価は同じ……」
だったらどう考えてもおかしい。

近い将来
「土地の販売価格は地盤調査の結果を反映するのが当たり前」
の世の中になることを切に願う。

でも、もし我が家を売ることになったら、
・ 建物の周囲だけを調査すればいいのかな?
・ その費用は私が負担?
・ もし売れないで売却をあきらめたら、費用はマル損?
なんかいろいろ面倒なことになりそう。

ちなみに拙宅周辺は埋立地。
散歩をしていると
P1000886.JPG

↑こんな感じで、その面影はないようだが、
足元に目を落とすと、

P1000885.JPG

貝殻ゴロゴロ。
だから絶対に地盤改良が必要だと思っていた。

そこで地盤調査を行ったわけだ。
費用は一般的に10万円前後らしい。
しかし我が家の場合は積水ハウスとへーベルハウスが無料でやってくれた。
さすが平均坪単価70万円オーバー↓。
http://menchi-da.blog.so-net.ne.jp/2010-06-30
気前がいいのだ。

結果は
「完璧じゃないけど大規模な改良はいりません。
基礎の下に砂利を敷いて転圧する工事だけでOKです。
費用は8万円くらいです」


200万円もかかってたら、
たぶん積水ハウスで建てられなかったんだろうな~。


10万円以下でレーシック手術を受けてきました!
その様子はこちら↓
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タグ:土地探し
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はじめて建てた家では納得できない!? [理想の土地探し]

家は1度建てただけじゃ気がすまない!


さて、構想26年にして
はじめての家づくり
が終了したわけだが、
これで私の家づくり計画が終わったワケではない。
実は今の家を建て始める前から
次に建てる家
の構想は、はじまっていた。
以前にも書いたが、↓
http://blog.so-net.ne.jp/menchi-da/2007-03-02
今の土地のほかに一目ぼれしたところがあった。
どんな土地だったかと申しますと・・・。

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掘り出し物の土地発見!”こだわりのハウスメーカー選び” [理想の土地探し]

信託銀行系不動産屋さんだと

掘り出しモノ土地を

見つけられるのか!?


そもそも信託銀行ってなんだ?
誰でも知ってる??少なくとも私は名前しか知らなかった。どうやらこういうことらしい。

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相場よりかなり格安の土地発見! [理想の土地探し]

インチキくさいほどお買い得な土地

が存在するのか!!??
 
存在しました。

存在したんだが、同様の条件をまた
「見つけて来い!!」
と言われても
「断る!!」
と言い切ってしまうだろう。

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土地の購入に支払う「諸費用」とは? [理想の土地探し]

土地を買うのに何百万も諸費用が

掛かるのか!?
 

「はい!掛かります!!」


でも何百万は、うそ。
正確に言うと土地の値段によって諸費用の値段は変る。
内訳は
・仲介手数料 土地価格X3%+6万円
・印紙代 1~2万
・土地登記費用 (銀行借入金額による)
・ローン諸費用
となる。

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建築条件突破!?”こだわりのハウスメーカー選び” [理想の土地探し]

建築条件付土地も

カネ次第なのか!?

はい!!おカネ次第です!!
これは時と場合によるようだが、要するに販売する側の最終ゴールである「土地」と「建物」2つの利益を「土地」の販売だけで確保できれば交渉次第でOK!!ということもありえるようだ。
ただ前回土地と建物で販売側は2度おいしいと書いたがトータルで計算すると決して「割高」ではなく、むしろ「お買い得物件」の方が多い。(特に地場の工務店系)
ところで、その頃私は「土地探し」と「ハウスメーカー探し」を同時進行するため、参考になるモノを求めていた。そこで見つけたのがこの本だ。

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建築条件付きの土地とは?”こだわりのハウスメーカー選び” [理想の土地探し]

建築条件付土地ってなに!?

さて、ちょっと間が空いてしまったが、土地探しに話を戻す。
千葉県市川市行徳、徒歩15分で坪単価90万円(2003年11月)は安いか?

はいっ!安いです!

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土地は接する道路の幅で日当たりが変わる! [理想の土地探し]

4メーター道路?

6メーター道路!?

行徳の土地を見に行った。
初めて土地というものと見るので
”ロジカル”をモットーとする私も
何を見て判断すれば良いのかさっぱりわからない。
おまけに方向音痴なので地図もさっぱりわからない。
とにかく駅から時間を測りつつ歩く午後2時。
公園が目印となり何とか到着。
犬の散歩にはいい感じ。

時計を見ると徒歩18分。
不動産屋の資料では徒歩15分。
1分80メートルが基準だそうだが15分はチョット無理。
私が早足で歩いて何とか15分だ。嫁さんにはやっぱり18分だ。
徒歩何分は20%上乗せで理解しとかないと。

で雰囲気はというと
”チョット古い町並み(40年くらい?)”
だがこぎれいな雰囲気。
でもなにか私の理想と違う。
何だろう。
”なんか暗い”
そういえば今2時。太陽は家の裏。
”そうか北側に道路があるのか”
”庭は家の裏か。まっリビングが明るきゃいいや”
でもそれだけでは納得しない。
なんでだろ?
”なんかこの道路細くないか?”
そこに丁度良くハウスメーカーから電話が。

「いかがですか?」(営業)
「なんかこの道路、今の家の前より細くない?」(私)
「そちらは4メーター道路ですからね」(営業)
「4メーター?じゃウチの前は?」(私)
「6メーターです。でも都心に近ければ近いほど6メーターは少ないですよ」(営業)

がっがーん!!

そういえばこの近辺みんな同じぐらいの道路幅。
当時私が普段の足として使用しているクルマは
”ランドクルーザー”
でかい。
嫁さんも使用する。
運転嫌いな嫁さんかなりブルー。
終了。


これで4メーター道路は無理という条件がわかった。


 ↑キッチンからの眺め。道が広いと日当たりもよくなるね。

「でもこのお値段は建築条件付きの物件でも出ませんよ。お買い得ですよ」(営業)

建築条件!? なんじゃそりゃ??


では行徳で坪90万は安いのか??

                                                                                                                        つづく

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おすすめ住宅関連本↓
http://astore.amazon.co.jp/mencnokodamon-22/249-9579915-6562746?%5Fencoding=UTF8&node=4

めんちの”こだわりの大型犬選び”はこちら↓
http://blog.goo.ne.jp/menchi-da/

 

 




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会社を辞めたらローンが組めない!?”こだわりのハウスメーカー選び” [理想の土地探し]

初めて住宅展示場に行ったのさ。

2003年11月の日曜日。
当時賃貸マンション(特優賃)に住んでいた私は近所の住宅展示場の、ある物件が気になっていた。

”真っ白な箱”

のような家だった。


↑真っ白な箱のような家。SxLシンプル&モダン

ただなんとなく
「あんな家に住めたらな。あんな家具買って、こんな犬飼って、そんなオーディオそろえちゃって」
なんて考えていたが、その日はあんまり暇だったので嫁さんと見に行くことにした。
その家はSxLというハウスメーカーのシンプル&モダンというモデルだった。

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